房地产行业告别高增长、高利润、快周转的‘黄金时代’，走进‘白银时代’，已成为行业共识。于是，不少房地产企业纷纷谋求转型，寻求多元化业务和赢利点，以应对市场新常态下的变化与挑战。其中，“产城融合”成为众多品牌房企谋转型的重要切入点，文旅产业也成为房企布局的重要领域之一。

地产集团投资文旅产业已屡见不鲜，同样也代表着，文旅地产已经成为地产行业的新突破口之一。根据统计，截止目前，已经有超过57%的知名房企涉及文旅产业，华侨城、华夏幸福产业小镇、融创文旅城、恒大童世界、宝能山水城、宝能未来城等，在国内文旅市场中也具有一定的知名度，占据了相当高的市场份额。

超半数房企，纷纷涉足文旅产业

传统房企涉足文旅项目的现象始于2013年，但一直并未激出特别大的“水花”。一位业内人士谈到，过去住宅市场的高利润，使房企未有足够的动力转型。但是，从2016年开始，房企土地获取越来越困难。除了要融到钱，还需要跟政府谈合作，文旅产业作为契机，使房企可以跟政府坐下来谈区域如何规划，项目如何引进如何补偿，怎样提供合适的用地。

此外，文旅方面的政策调控也不可忽视。2016年7月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合下发了《关于开展特色小镇培育工作的通知》，决定在全国范围开展特色小镇培育工作，这是支持“特色小镇建设”的首个国家层面政策，这让不少房企下决心切入文旅产业。2016年12月19日《国务院关于印发“十三五”国家战略性新兴产业发展规划的通知》发布，文旅产业的发展进入“超车道”。

随着房企大量入驻文旅产业领域，有关圈地的质疑声音随之而来。住宅市场的政策调控不断加码、住宅用地开发日趋紧张，房企拿地的难度逐渐增大。除了传统招拍挂以外，文旅项目作为加速区域经济增长的引擎，地方政府更欢迎能带来产业资源以及人流资源的企业。

以宝能为例，2019年8月，宝能集团以2.97亿元拍下威海4宗地块，占地285亩，将建设度假基地、文旅休闲基地、生物科技产业园、汽车零部件等产业，计划投资355亿元。不可忽视的是，在巨额资金不断加注文旅产业的同时，宝能以此获得的廉价土地资源也极为可观。

布局文旅产业，资本从何而来？

传统房产切入文旅产业已是屡见不鲜，但目前来看真正把文旅产业做好的少之又少。房地产开发回现模式与文旅产业模式不同，房企缺乏产业运营能力等，是部分房企在布局产业地产时“折戟沉沙”的重要原因。

在转型文旅产业上虽然风险与机遇并存，却依然有房企“高歌猛进”，比如宝能。

在10月16日的 “2019中国徐州第二十二届投资洽谈会”上，徐州市共有75个重点招商项目正式签约，总投资金额可达1769.6亿元人民币，其中，仅宝能集团一家签约投资额就高达1060亿元，占本次签约项目总金额的59.9%。在徐州的项目签约之前，握有“巨资”的宝能集团，刚于10月10日与秦皇岛市签署战略合作协议。据透露的协议内容，宝能集团将在秦皇岛投资约320亿元，用来建设高端养老、文旅综合体基地、总部的地标产业综合体以及科研成果转化平台等。

短短10日内，宝能集团签约了过1300亿元的项目，所涉及的产业有科技园区、文化旅游业、商业综合体、养老、制造业等领域，宝能的巨额资金究竟从何而来？

据了解，以宝能集团旗下前海人寿和钜盛华公司为主体，“宝能系”架构了层层叠叠的资金杠杆。穿透其多层资金迷雾，能够看到的是宝能子公司前海人寿大规模发行的高收益保险产品以及银行理财资金池，使得各种短债汇集于“宝能系”。

仅在2013年度，前海人寿就有15宗以上的重大关联交易与宝能房地产项目有关，包括增资、借款等多项用途，金额逾40亿元。前海人寿的子公司中，绝大部分也都与房地产有关，便是通过关联交易与转让持股，前海人寿将资金输送给宝能地产，进行资本的腾挪。以前海人寿提供的资本为基础，宝能再向银行、信托拆借增资资本金，注资后再次通过关联交易归还借款，如此一来，宝能实际上是用少量的资本循环出资，撬起了巨额的杠杆。

宝能关联公司内部担保的做法，存在极大的隐患。这种自己给自己做担保的行为，显然是利用资本市场监管的空子，让风险评估陷入不真实的状态中。在部分监管部门地质询、摸底下，仅2015年“宝能系”共贷款300多亿元，建设银行、民生银行、浙商银行占大头，风险敞口未知。

除此之外，宝能在全国范围内的宝能文旅项目，大部分已处于停工期，部分项目甚至被政府叫停或是收回，导致宝能集团亏损数亿元。宝能在文旅产业高频重金扩张的背后，资金显然有些跟不上进度。

传统房企如何转型文旅产业？

相比宝能布局文旅产业的操作，碧桂园在打造文旅产业的逻辑是：因地制宜地突出主导产业，引进一到两家世界级或者至少是国内龙头企业的入驻，打造一个文旅项目平台，再带动关联企业的招商，使资本等要素聚集。

2016年碧桂园与深圳百富东方分别出资6000万元和4000万元合作成立的平台公司——碧桂园百富产城发展公司，其中碧桂园负责硬件建设、开发和运营，百富东方负责产业引入和运营。

虽然文化旅游项目有碧桂园自有资金支持，但项目的建设不能仅仅依靠碧桂园的输血，自身还需具备造血能力。资产证券化是自持物业“变现”途径之一，据悉目前有多家机构表示兴趣。当然，资本化的前提是文旅产业运营良好，带动区域价值和物业价值提升，且回报率要达到投资者预期。

全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯在“第十一届中国产业园商务区发展论坛暨第十五届中国商业地产投资专业博览会”上表示，“目前，我国经济进入新的发展阶段。对产业地产而言，如何面对新常态，适应新产业，在产品、模式等方面突破创新，实现产业地产的转型升级，将是行业面临的核心命题。” 

对于转型文旅产业的传统房企，城市选择是基础，品牌效应是核心，产业选择是关键，运营服务是保障。旧城改造、产业升级、生活升级为文旅产业提供重要发展机会的同时，也对地产行业提出了资金、技术、创意等方面新的要求。